5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季(jì)报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通(tōng)股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的(de)首次回升，年(nián)底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持(chí)股比例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年(nián)一(yī)季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地产板块一季(jì)度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房地产板块(kuài)排名最(zuì)高的是保利发展，在(zài)基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是(shì)金地(dì)集团退出百大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考虑到房(fáng)地(dì)产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季(jì)并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判(pàn)断房地(dì)产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么投资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行(xíng)业(yè)也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的(de)进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因(yīn)而行(xíng)业高增的时(shí)代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认识转变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务(wù)为房(fáng)地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现(xiàn)营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东(dōng)金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季度(dù)他(tā)有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较多（券商测(cè)算对应潜在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企(qǐ)地产(chǎn)股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是央(yān菲律宾国土面积有多大，菲律宾国土面积有多少平方公里g)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发资(zī)源和良(liáng)好(hǎo)的(de)不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长期的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部副(fù)总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企在三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融资(zī)成本保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房(fáng)企(qǐ)一季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的(de)业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而(ér)这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观。按(àn)照现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六(liù)月份房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季(jì)度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及其上下游产业链的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味着，只有极(jí)为少数(shù)的(de)、做得(dé)比同行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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